Tuesday, August 15, 2017

வாடகை வீட்டைச் சொந்தம் கொண்டாட முடியுமா? வாடகை வீடு... A to Z கைடு!

வாடகை வீட்டைச் சொந்தம் கொண்டாட முடியுமா? வாடகை வீடு... A to Z கைடு!


இன்று தமிழகமெங்கும் வாடகை வீடுகளில் குடியிருக்கும் மக்களின் எண்ணிக்கை பெருகி வருகிறது. வேலை நிமித்தமாகவோ, படிப்பு நிமித்தமாகவோ, தொழில் நிமித்தமாகவோ, பிற இடங்களுக்குக் குடி பெயரும் குடும்பங்கள் தமிழ் நாட்டில் ஏராளம். எனினும் அவ்வாறு செல்லும் இடங்களில் வாடகை வீட்டில் குடியிருக்க வேண்டிய கட்டாய சூழ்நிலைக்கு பலர் தள்ளப்படுகின்றனர். இந்தத் தேவைகளை நன்கு உணர்ந்த வீடுகளுக்குச் சொந்தக்காரரான முதலாளிகள் இதுதான் சம்பாதிக்க சிறந்த வழி என்று கருதி தாங்கள் நினைத்தபடி வீட்டு வாடகைகளை உயர்த்திக் கூறுவதோடு, மின்சாரத் தொகை , குடிநீர் தொகை , வீட்டைத் துடைப்பவருக்கான தொகை , வீட்டுக் காவலர் தொகை,  இப்படி இன்னும் புதிது புதிதான தொகைகளைக் கண்டுபிடித்து வாடகைக்கு வரும் குடும்பத்தினரிடம் வசூலித்து சுகபோகமாக வாழ்ந்து வருகின்றனர்.
தமிழகத்தில் குறிப்பாகச் சென்னையில் வாடகைக்கு  வீடு  பிடிப்பதென்பது குதிரைக்கொம்பான செயலாகும். சென்னையில் வாடகை வீடுகளின் வாடகைப் பணத்தை உயர்த்திய பெருமை தொழில் நுட்பத்துறைகளில் பணியாற்றும் பணியாளர்களையே சாரும். இது ஒரு புறம் இருக்க வீடுகளை வாடகைக்குப் பிடித்துத் தரும் தரகர்களின் கொடுமை அதற்கு மேல். ஒரு வீடு வாடகைக்கு இவர்கள் எடுத்துக் கொடுத்தால், நம் அந்த வீட்டுக்குக் கொடுக்கும் ஒருமாத வாடகையை இவருக்கு கொடுக்க வேண்டும் என்பது தரகர்களின் எழுதப்படாத சட்டம்.  ஆதலால் இந்தப் பிரச்சனைகளிலிருந்து விடுபட வேண்டிய காரணத்தால், தற்போது வீட்டுக்குச் சொந்தக்காரரும், வாடகைக்கு வரும் குடும்பத்தினரும் வீட்டு வாடகைச் சட்டத்தை அறிந்து கொள்ள வேண்டிய அவசியம் ஏற்பட்டதின் காரணத்தினாலேயே இக்கட்டுரை எழுதுகிறேன்.
வீட்டு வாடகைச் சட்டத்தில் உள்ள பிரிவுகள்:               
• குடித்தனக்காரர்களின் உரிமைகள்
• வீட்டுக்காரர்களின் கடமைகள்
• குடித்தனக்காரர்களின் பொறுப்புகள்
• நியாய வாடகை
• வீட்டைக் காலி செய்யக்கோரும் முறையான காரணங்கள்
• காரணமின்றி குடித்தனக்காரர்கள் வெளியேற்றப்படுவதை தடுக்கும் முறைகள்
• வாடகையைக் கொடுக்கும் மற்றும் பெறும் முறை
• வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு நீதிமன்றத்தில் அசல் வழக்கு தாக்கல் செய்ய  உதவும் சட்டவிதிகள்
• வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு நீதிமன்றத்தில் மேல் முறையீட்டு வழக்கு தாக்கல் செய்ய உதவும் சட்டவிதிகள்.
மேற்குறிப்பிட்ட கூறுகளை விளக்கி இதன்மூலம் வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் குடித்தனக்காரர்களின் உறவை மேம்படுத்துவோம். குறிப்பாக "வீட்டு உரிமையாளர்", "குடித்தனக்காரர்", "குடியிருப்பு பகுதி", "கட்டிடப்பகுதி" இதுபோன்ற சொற்களுக்கு சட்டவிளக்கத்தை உள்ளடக்கி புரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் குடித்தனக்காரருக்கு இடையிலான வாடகை ஒப்பந்தம்:
 வீட்டை வாடகை அல்லது குத்தகைக்கு விடும் வீட்டு உரிமையாளர் குடித்தனக்காரருடன் முறையான வாடகை ஒப்பந்தத்தை ஆவணமாக செய்துகொள்வது முறையானதாக இருக்கும். இருவருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தவிதிகளை எழுதிகொள்வதின் மூலம் இருவரும் வரையரைக்குட்பட்டு கட்டுப்பட்டு இருக்க அது உதவும்.
குடித்தனக்காரர்களின் உரிமைகள்:
குடித்தனக்காரர் வாடகை ஒப்பந்தத்தில் என்ன வாடகை குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதோ அதைக் கொடுத்தாலே போதுமானது. மேலும் வீட்டு உரிமையாளர் வீட்டைக் காலி செய்யக் கூறுவாறேயானால் அவர் அதை மூன்று மாதத்திற்க்கு முன்னரே தக்கக் காரணத்தோடு தெரியப்படுத்தவேண்டும். ஒப்பந்த காலகட்டத்திற்க்குள் ஒப்பந்தம் செய்துகொண்ட வீட்டு உரிமையாளர் இறந்துவிட்டால் ஒப்பந்த காலம் வரை குடியிருக்க இறந்தவர்களின் வாரிசுகளுக்கு உரிமையிருக்கிறது. அதேபோல் வணிகக் கட்டிடமாக இருப்பின் தொழில் செய்பவர் வாடகைதாரராக இருந்தால் அவர் இறந்த பின் அவருடைய பங்குதாரர் இருப்பின் அவர் குடியிருக்க உரிமை உள்ளது. தக்கக்காரணமின்றி குடித்தனக்காரர் அனுபவித்துவரும் அடிப்படை வசதிகள் எதனையும் தடுத்து நிறுத்தவோ அல்லது நீக்கவோ உரிமையாளர் செய்யக்கூடாது.
வீட்டுக்காரர்களின் கடமைகள்:
வீட்டு உரிமையாளர் குடித்தனக்காரரிடம் வாங்கும் மாதவாடகைக்கு பற்றுச்சீட்டு கொடுக்கவேண்டும். மேலும் வீட்டு வரிச் சுமைகளை குடித்தனக்காரர்களின் மீது செலுத்தக்கூடாது.
வாடகை ஒப்பந்தத்தின் காலம் வரை அதற்கான வாடகை மாற்றப்படக்கூடாது காலி செய்ய கூறும் போது தக்க மூன்று மாத முன்னறிவிப்பு கொடுத்தல் வேண்டும்.
வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு சட்டக் கூறுகளைத்தாண்டி வேறுவிதமாக வெளியேற்றக்கூடாது.
குடித்தனக்காரர்களின் பொறுப்புகள்:
குடித்தனக்காரர் எந்தவித தேவைக்காக குடித்தனம் வந்தாரோ  அந்தத்தேவைக்காக மட்டுமே அந்தக் குடியிருப்புப் பகுதியைப் பயன்படுத்தவேண்டும்.
குடியிருப்புப் பகுதியைப் பயன்படுத்தாமல் தொடர்ந்து பூட்டிவைக்கக் கூடாது. மேலும் வேறு யாருக்கும் உள்வாடகைக்கு விடக்கூடாது. காலிசெய்வதற்கு முன் முறையான முன் அறிவிப்பு அறிவிக்கவேண்டும்.
நியாய வாடகை:
1).இதன் கீழ் வரும் கிளைப் பிரிவுகளுக்கு உட்பட்டு ஒரு கட்டிடத்தின் குடித்தனக்காரர் அல்லது வீட்டுக்காரர் அதற்கென மனுச் செய்து கொண்டால், தாம் தக்கதெனக்கருதும் ஒரு பரிசீலனையை  நடத்திய பிறகு அத்தகைய கட்டிடத்துக்கு உரிய நியாய வாடகையினைக் கட்டுப்பாட்டாளர் நிர்ணயிக்கலாம்.
2).குடியிருப்பதற்காகவுள்ள ஒரு கட்டிடத்தின் அடக்க விலையில் ஒன்பது சதவீதந்தான் அதனுடைய நியாய வாடகையாக இருக்க வேண்டும்.
3).குடியிருப்பில்லாத ஒரு கட்டிடத்திற்குரிய நியாய வாடகை, அந்தக் கட்டிடத்தின் அடக்க விலையில் பன்னிரண்டு சதவீதமாக இருக்க வேண்டும்.
குறிப்பு:
ஒவ்வொரு கட்டிடத்துக்கும் அதனதன் தரத்துக்கும், பரப்பளவுக்கும், விலைமதிப்புக்கும், அதில் செய்து தரப்பட்டுள்ள வசதிகளுக்கும் ஏற்ப, அதற்குரிய நியாய வாடகையைக் கேட்கும் உரிமை குடித்தனக்காரருக்கு மட்டுமின்றி வீட்டுக்காரருக்கும் இருக்கிறது.
வீட்டைக் காலி செய்யக்கோரும் முறையான காரணங்கள்:
குடித்தனக்காரர் அந்தக் கட்டிடத்துக்குரிய வாடகையை, வீட்டுக்காரருடன் செய்து கொண்டுள்ள ஒப்பந்தப்படி செலுத்த வேண்டிய நாளுக்குப் பதினைந்து நாட்கள் சென்ற பிறகும் அல்லது அத்தகைய ஒப்பந்தம் ஏதும் செய்து கொண்டிராதபோது, ஒரு மாதத்தின் வாடகையை அடுத்த மாதக் கடைசி வரையில் கொடுக்கவில்லை அல்லது கொடுக்க முன் வரவில்லையென்றால் அல்லது,
1). அந்தக் குடித்தனக்காரர் 1945 ஆம் ஆண்டு அக்டோபர் மாதம் 23 ஆம் தேதிக்குப் பிறகு வீட்டுக்காரரின் எழுத்து மூலமான அனுமதியின்றி,
அ).தமக்குள்ள குத்தகை உரிமையைப் பிறருக்கு மாற்றிக் கொடுத்துவிட்டார் அல்லது அத்தகைய உரிமை தமக்கு வழங்கப்படாதிருக்கும்போது அந்தக் கட்டிடம் முழுவதையும் அல்லது அதில் ஒரு பகுதியை மற்றொருவருக்கு உள் வாடகைக்கு விட்டிருக்கிறார். அல்லது,
ஆ).அவ்வீடு  எத்தகைய உபயோகத்துக்காக வாடகைக்கு விடப்பட்டதோ, அதற்கு மாறாகப் பயன்படுத்தப்பட்டு வருகிறது. அல்லது,
2). அத்தகைய கட்டிடத்தின் மதிப்பையும், உபயோகத்தையும் பாதிக்கக்கூடிய வகையில் அதனைப் பாழ்படுத்தியிருக்கிறார் அல்லது பாழ்படுத்தப்படும்படி விட்டிருக்கிறார். அல்லது
3). ஒழுக்கக்கேடான அல்லது சட்டவிரோதமான காரியங்களுக்காக அந்தக் கட்டிடத்தைப் பயன்படுத்திய அல்லது பயன்படுத்த அனுமதித்த குற்றத்துக்காக அமலில் உள்ள எந்தச் சட்டப்படியாவது அந்தக் குடித்தனக்காரர் தண்டிக்கப்பட்டுள்ளார். அல்லது,
4).அக்கம்பக்கத்திலுள்ள கட்டிடங்களில் இருப்பவர்களுக்கும் அல்லது அந்தக் கட்டிடத்தின் வேறு பகுதிகளில் குடியிருப்பவர்களுக்கும் தொல்லை தரக்கூடிய செயல்கள் அல்லது நடவடிக்கைகள் சம்பந்தப்பட்ட குற்றத்துக்கும் பொறுப்பாகிறார். அல்லது,
5).ஒரு மலை வாசஸ்தலம் அல்லாத இடத்தில் அந்தக்கட்டிடம் இருந்தால், அதில் தக்கக் காரணமின்றி, நான்கு மாதங்களுக்கு மேல் தொடர்ந்தாற்போல் குடியிருக்கவில்லை.
6).வீட்டுக்காரருக்கு அந்தவீட்டில் உள்ள உரிமையை மறுத்தும் தமக்கு அந்தவீட்டில் நிரந்தரமாகக் குடியிருப்பதற்கு உரிமை உண்டென்று கோரும் குடித்தனக்காரரின் மறுப்பும் கோரிக்கையும் நியாயமற்றவை.
என்பதைப் பற்றிக் கட்டுப்பாட்டாளருக்குத் தெளிவு ஏற்பட்டால், அந்தக் குடியிருப்பை (கட்டிடத்தை) வீட்டுக்காரரிடம் ஒப்படைக்க வேண்டுமென்று உத்தரவிடலாம், அப்படி இல்லையெனில் அந்த விண்ணப்பத்தைத் தள்ளிவிடலாம்.
காரணமின்றி குடித்தனக்காரர்கள் வெளியேற்றப்படுவதை தடுக்கும் முறைகள்:
மேற்கூறிய காரணங்கள் இல்லாமல் குடித்தனக்காரரைக் காலிசெய்ய வைக்க முடியாது. காரணமின்றி வீட்டு உரிமையாளர் காலி செய்யுமாறு மிரட்டினாலோ அல்லது தொல்லை கொடுத்தாலோ வாடகைதாரர் உரிமையியல் நீதிமன்றத்தில் நிரந்தர உறுத்துக்கட்டளை வழக்கை(SUIT FOR PERMANENT INJUNCTION) தாக்கல் செய்து வாடகை நீதிமன்ற ஆணையின்றி தன்னைக் காலிசெய்யவைக்க முடியாது என்று வழக்காடலாம்.
வாடகையை கொடுக்கும் மற்றும் பெறும் முறை :
  வீட்டுக்காரர் வாடகைக்குரிய ரசீதை பணம் பெறும்போது அளிக்கவேண்டும். வீட்டுக்காரர் வாடகையை காரணமின்றி பெற மறுத்தால் வாடகைதாரர் 10 நாட்கள் நேரம் கொடுத்து வங்கி கணக்கு எண் மற்றும் பெயர் கேட்டு ஒரு அறிவிப்பை அறிவிக்க வேண்டும். வீட்டு உரிமையாளர் வங்கியின் எண்ணை கொடுத்தால் ஒவ்வொரு மாத வாடகையையும் அந்த வங்கியில் செலுத்தவேண்டும். வங்கி எண்ணை வீட்டுக்காரர் தரமறுத்தால் மாத வாடகையை பணவிடைத்தாள் (MONEY ORDER) மூலம் செலவை கழித்துக்கொண்டு அனுப்ப வேண்டும். அனுப்பப்பட்ட தொகையை வீட்டுக்காரர் பெற மறுத்துவிட்டால் ஒவ்வொரு மாத வாடகையையும் வாடகைதாரர் வாடகை நீதிமன்றத்தில் செலுத்தி வரவேண்டும்.
வாடகை கட்டுப்பாட்டு நீதிமன்றத்தில் அசல் வழக்கு தாக்கல் செய்ய உதவும் சட்டவிதிகள் மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாட்டு நீதிமன்றத்தில் மேல் முறையீட்டு வழக்கு தாக்கல் செய்ய உதவும் சட்டவிதிகளை வழக்குரைஞர்களை அணுகித் தெரிந்துக்கொண்டு அவர்களுடைய உதவியுடன் வழக்கை தாக்கல் செய்து நீதியை பெற்றுக்கொள்ளலாம்.
சொந்த வீடு சென்ற இதழில் வெளியான 'வாடகைதாரரா நீங்கள்..?' என்னும் கட்டுரையைத் தொடர்ந்து வாசகர்கள் பலர் வாடகை வீடு குறித்து சட்டரீதியான சந்தேகங்களை எழுப்பியிருந்தனர். இது தொடர்பான நமது கேள்விகளுக்கு வழக்கறிஞர் விஸ்வநாதன் பதில்களை அளிக்கிறார்.
1. வாடகை வீட்டில் மிக நீண்டகாலம் வசிப்பவர்கள் அந்த வீட்டைச் சொந்தமாக்கச் சட்டத்தில் இடம் இருக்கிறதா?
வாடகை வீட்டுக்காரர் 100 வருடமே வசித்தாலும் அந்த வீட்டைச் சொந்தம் கொண்டாடச் சட்டத்தில் வழிமுறை இல்லை. ஆனால் 12 வருடங்களாக வாடகைக் கட்டணம் ஏதும் செலுத்தாமல் வாடகைதாரர் இருக்கும்பட்சத்தில் அந்த வீட்டிற்கு உரிமை கோர சட்டத்தில் வழியிருக்கிறது. அதாவது வீட்டு உரிமையாளர் வாடகை வசூலிக்காமல் இருக்கும் பட்சத்தில் இது சாத்தியமாகும்.
2 வாடகைக் கட்டணம், அட்வான்ஸ் நிர்ணயிப்பதில் சட்ட வரையறை உண்டா?
வாடகைக் கட்டணம் வசூலிப்பதில் சட்ட வரையறை எதுவும் சட்டத்தில் இல்லை. ஆனால் வாடகைக் கட்டணம் கூட்டுவது குறித்து வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால் உரிமையாளர் அதற்கேற்றபடி வாடகைக் கட்டணத்தைக் கூட்டலாம். ஆனால் அதற்கு வாடகைதாரருக்கு உடன்பாடு இல்லாதபோது அவர்கள் நீதிமன்றத்தில் சென்று முறையிடலாம். அதுபோல உரிமையாளரும் வாடகைக் கட்டணம் உயர்த்தும்போது வாடகைதாரர் ஒத்துக்கொள்ளாதபட்சத்தில் கட்டணம் உயர்த்துவதற்கான உரிய காரணத்தைத்துடன் நீதிமன்றம் சென்று முறையிடலாம்.
வாடகைதாரர் அதிகமான வாடகைக் கட்டணத்திற்கு குடிவந்த பிறகு, அந்தக் கட்டணம் அதிகம் என நினைத்தாலும் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம். உதாரணமாக 10 ஆயிரம் ரூபாய் வாடகைக்கு ஒருவர் குடி வருகிறார் என வைத்துக்கொள்வோம். அவர் குடி வந்த பிறகு அருகில் உள்ள வீட்டு வாடகைக் கட்டணங்கள் மிகக் குறைவாக இருக்கிறது. இம்மாதிரியான சூழ்நிலையில் வாடகைதாரர் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம்.
வாடகை முன்பணத்தைப் பொறுத்தவரை அதற்குச் சட்டம் நிர்ணயித்திருக்கும் தொகை என்பது ஒரு மாத வாடகைதான். அதாவது வாடகைதாரர் அளிக்கவிருக்கும் வாடகையை முன்பணமாகச் செலுத்தினாலேயே போதுமானது.
3. வாடகைதாரர்களைக் காலி செய்யச் சொல்ல என்னென்ன காரணங்கள் உள்ளன?
உரிமையாளர் வீட்டைக் காலி செய்யக் கோர முறையான சில காரணங்கள் இருக்கின்றன. அவற்றில் முக்கியமானவை:
வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் குறிப்பிட்ட தேதிக்குள் வாடகையைச் செலுத்தத் தவறும்போது காலிசெய்யச் சொல்லலாம். அதாவது 5க்குள் வாடகை தருவதாக ஒப்பந்தம் என்றால் உரிமையாளர் அந்தத் தேதியில் இருந்து 15 நாட்கள் வரை பார்க்கலாம். அதற்குப் பிறகு வாடகை செலுத்தத் தவறினால் காலிசெய்யச் சொல்லலாம்.
வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரத்திற்கு மாறாக வீட்டை வேறு ஒருவருக்கு உள்வாடகைக்கு விடும்போது காலிசெய்யச் சொல்லலாம். வீட்டின் மதிப்பையும், உபயோகத்தையும் பாதிக்கக்கூடிய வகையில் அதைச் சேதப்படுத்தி இருந்தால் காலிசெய்யச் சொல்லலாம்.
வீடு எந்த உபயோகத்திற்கு விடப்பட்டதோ அதைத் தவிர்த்து மற்ற உபயோகத்திற்குப் பயன்படுத்தும்போது. உதாரணத்திற்கு வசிப்பதற்காக எடுத்து அதில் ஏதெனும் வணிகம் செய்தால். சட்ட விரோதமான செயல்களுக்காக அந்த வீட்டைப் பயன்படுத்திய அல்லது பயன்படுத்த அனுமதித்த குற்றத்திற்காக வாடகைதாரர் நீதிமன்றத்தால் தண்டிக்கப்பட்டிருந்தால்…
வீட்டுக்கு அருகில் வசிப்பவர்களுக்குத் தொல்லை தரக்கூடிய செயல்களில் வாடகைதாரர் ஈடுபடும்போது… அந்த வீட்டை உபயோகிக்காமல் 4 மாதங்களுக்கு மேல் பூட்டி வைத்திருந்தால்… (மலைவாசஸ் தலங்களுக்கு இந்த வீதிமுறை செல்லாது).
4. வாடகைதாரர் வீட்டைச் சேதப்படுத்தினால் உரிமையாளர் இழப்பீடு வாங்கிக்கொள்ள சட்ட வழிமுறை இருக்கிறதா?
வாடகைதாரர் வீட்டைச் சேதப்படுத்தினால் அதற்கான இழப்பீடைப் பெற்றுக்கொள்ளச் சட்டத்தில் இடம் இருக்கிறது. வாடகைதாரர் வீட்டிற்காகச் செலுத்தியிருக்கும் அட்வான்ஸில் உரிய தொகையைப் பிடித்துக்கொள்ளும் உரிமையும் உரிமையாளருக்கு உண்டு.
5. வாடகைதாரர்கள் தங்கள் பிரச்சினைகள் தொடர்பாக நீதிமன்றத்தை எப்படி அணுகுவது?
சென்னையைப் பொறுத்தவரை உயர்நீதிமன்ற வளாகத்தில் அமைந்திருக்கும் சிறுவழக்குகள் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம். வெளியூர்களில் இருப்பவர்கள் மாவட்ட உரிமையியல் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம்.
6. தண்ணீர், மின்சாரம் போன்ற அத்தியாவசியமான தேவைகள் நிறுத்தப்படுவது, திடீரென வீட்டைக் காலிசெய்யச் சொல்வது – இது போன்று உரிமையாளர்கள் தொந்தரவு தரும்போது அதற்கான இழப்பீடு வாங்க வாடகைதாரர்களுக்கு உரிமை உண்டா?
தண்ணீர், மின்சாரம் போன்ற அத்தியாவசியமான தேவைகளை நிறுத்துவதற்கு உரிமையாளருக்கு உரிமை இல்லை. இம்மாதிரியான சூழ்நிலையில் வாடகைதாரர் உரிமையியல் நீதிமன்றத்தில் சென்று முறையிடலாம். இம்மாதிரியான வழக்குகள் உடனடியாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டுத் தீர்வு காணப்படும். இதுபோன்ற தொந்தரவுகளால் வாடகைதாரருக்கு ஏதேனும் இழப்பு இருக்கும்பட்சத்தில் உரிமையாளர் அதற்குரிய இழப்பீடைத் தர வேண்டும்.
வீட்டுச் சொந்தக்காரரும், குடித்தனக்காரரும் பகைமை பாராட்டாமல் இருக்க சில விஷயங்களை அறிந்துவைத்துக் கொள்வது அவசியம்!
புதிதாக சொந்த வீடு கட்டியிருக்கும் ஒருவரிடம் போய் எதற்காக வீடு கட்டியிருக் கிறீர்கள் என்று கேளுங்கள்... சிலர், ''வசதி வந்துவிட்டது; கட்டிவிட்டேன்'' என்பார்கள். வேறு சிலர், ''சொந்தக்காரர்கள் எல்லாம் வீடு கட்டிவிட்டார்கள்; நாம் மட்டும் கட்டாமல் இருந்தால் நன்றாக இருக்குமா? அதனால்தான் கட்டிவிட்டேன்'' என்பார்கள். ஆனால், பெரும் பாலானோர் கடனோ உடனோ வாங்கி கஷ்டப்பட்டு சொந்தவீடு கட்டக் காரணம், முன்பு வாடகைக்கு இருந்த போது பழைய ஹவுஸ் ஓனர்கள் படுத்தியபாடுதான்! ஹவுஸ் ஓனர்களின் நச்சரிப்பு தாங்காமல் சொந்த வீடு கட்டிக் கொண்டு தப்பிப் போனவர்கள் தான் ஏராளம்! ஹவுஸ் ஓனர்கள் கதை இப்படி என்றால், இன்னொரு பக்கம் வாடகைக்கு என உள்ளே புகுந்து, பிற்பாடு வீட்டுக் காரரையே துரத்திவிட்டு ஆட்டையை போட்டுவிடும் ஆட்களுக்கும் பஞ்சமில்லை! இப்படி இரண்டு தரப்பும் ஒருவருக்கொருவர் பகைமை பாராட்ட அவசியமில்லாமல், உறவு நீடித்து நிலைத்து நிற்க சில அடிப்படையான சட்ட விஷயங்களை அறிந்துவைத்துக் கொள்வது நல்லது!
இதுகுறித்து சென்னையின் முன்னணி வழக்கறிஞர்களில் ஒருவரான பி.பி. சுரேஷ்பாபுவை சந்தித்துப் பேசினோம்... கட்டாயம் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் என முக்கியமான வற்றை பட்டியல்போட்டுச் சொன்னார் அவர்.
அக்ரிமென்ட் அவசியம்..!
''வீட்டு உரிமையாளர், வாடகைக்கு வருபவர் இருவரும் முதலில் ஒப்பந்தம் (அக்ரிமென்ட்) போட்டுக் கொள்வது மிக அவசியம். பிற் காலத்தில் ஏதாவது பிரச்னை வரும்போது வாடகைக்கு இருப்பவர் என்னிடம் இவ்வளவு ரூபாய் அட்வான்ஸ் வாங்கிவிட்டார் என்பார்.
வீட்டு உரிமையாளர் அட்வான்ஸே கொடுக்கவில்லை என்பார். யார் சொல்வது உண்மை என்பதில் குழப்பம் வந்துவிடும். அதனால், 20 ரூபாய் முத்திரைத்தாளில் முன்பணம், மாத வாடகை எவ்வளவு என்பதை எல்லாம் அக்ரிமென்ட் ஆக எழுதிக் கொள்வது அவசியம்.
பொதுவாக, வீட்டு உரிமை யாளர்கள் 11 மாதத்திற்குதான் அக்ரிமென்ட் போடுவார்கள். அதென்ன 11 மாத கணக்கு என்கிறீர்களா? ஓராண்டுக்கு மேற்பட்ட ஒப்பந்தம் என்றால் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும். அதற்கு பணம் மற்றும் நேரம் செலவாகும் என்பதால்தான் 11 மாதத்துக்கு ஒப்பந்தம் போடப்படுகிறது. மற்றபடி சிலர் நினைப்பதுபோல ஒரு வருடத் துக்கு மேலாக ஒருவர் தொடர்ந்து வாடகைக்கு இருந்துவிட்டால், அது அவர் அந்த வீட்டை உரிமை கொண்டாட உதவு வதாக அமைந்துவிடும் என்பதால் அல்ல! அப்படி எல்லாம் ஒன்றும் உரிமை கொண்டாடிவிட முடியாது.
ஒருவர் எத்தனை ஆண்டுகள் ஒரு வீட்டில் குடியிருந்தாலும், அவருக்கு அந்த வீடு சொந்தமாக சட்டத்தில் வழியே இல்லை!
பதிவுக் கட்டணம் எவ்வளவு?
அக்ரிமென்டில் அட்வான்ஸ், வாடகை, பராமரிப்புக் கட்டணம் தவிர வேறு ஏதாவது கட்டணங்கள் இருந்தால் அதையும் கட்டாயம் குறிப்பிட வேண்டும். உதாரணத்துக்கு, மூன்றாண்டுக்கான ஒப்பந்தம் என்றால் மூன்றாண்டுகளுக்கான மொத்த வாடகை, அட்வான்ஸ், இதர கட்டணங்கள் எல்லாம் சேர்த்து மொத்த தொகையைக் கணக்கிட்டு பதிவு செய்ய வேண்டும்.
இதற்கு சுமாராக ஒரு சதவிகிதம் கட்டணம் செலுத்த வேண்டி வரும். இந்த ஒப்பந்தத்தைப் பொதுவாக மூன்றாண்டுகள் முதல் பத்து, பதினைந்து ஆண்டுகள் வரை போட்டுக் கொள்ளலாம்.
அக்ரிமென்டில் ஏதாவது மாற்றம் செய்ய வேண்டும் என்றால், இரு தரப்பினரும் சேர்ந்துதான் மேற்கொள்ள முடியும். அதனால், கூடுமான வரை ஆரம்பத்திலேயே தேவையான அனைத்து விஷயங்களையும் அதில் சேர்த்துவிடுவது நல்லது.
அட்வான்ஸ்
''வீட்டுக்கான அட்வான்ஸ் பெற வரம்பு எதுவும் நிர்ணயிக்கப்படவில்லை. சந்தை நிலவரத்தைப் பொறுத்தே இது இருக்கிறது. சென்னை போன்ற நகரங்களில் மாத வாடகையைப் போல் பத்து மடங்கும் மற்ற நகரங்களில் சுமார் ஐந்து மடங்கும் அட்வான்ஸ் வாங்குகிறார்கள். பேரம் பேசி குறைக்க முடிந்தால் அது அவரவர்கள் சாமர்த்தியம்!''

வாடகை!
''வீட்டு வாடகையை பொதுவாக இரண்டு ஆண்டு களுக்கு ஒருமுறை சந்தை நிலவரத்துக்கு ஏற்ப அதிகரித்துக் கொள்ளலாம். அதே நேரத்தில் வீட்டை புதுப்பித்தாலோ, கூடுதல் வசதிகள் செய்து கொடுத்தாலோ வாடகையை அதிகரிக்க எந்தத் தடையும் இல்லை. புதிதாக கட்டிய வீட்டுக்கு ஐந்து ஆண்டுகள் வரை வாடகை நிர்ணயிப்பதில் எவ்விதக் கட்டுப்பாடும் இல்லை. வீட்டின் உரிமையாளர் விரும்பும் தொகையை வாடகையாக வைத்துக் கொள்ளலாம்.
அதேசமயம், ஏற்கெனவே உள்ள வசதிகள் குறையும்போது வாடகையைக் குறைக்கச் சொல்லி வீட்டு உரிமையாளரை குடித்தனக்காரர் கேட்கலாம். அதாவது தினசரி தண்ணீர் வந்த நிலையில் தந்த வாடகையை ஒருநாள் விட்டு ஒருநாள் தண்ணீர் வரும்போது குறைக்கச் சொல்லலாம்; கவர்ட் கார் பார்க்கிங், திறந்த வெளி கார் பார்க்கிங் ஆக மாறினால் வாடகையை குறைக்கச் சொல்லி கேட்கலாம். அதற்குக் குடித்தனக்காரருக்கு உரிமை உண்டு.
ரசீது அவசியம்!
வாடகைக்குப் போகிறவர் முன்பணம் தொடங்கி அனைத்துக்கும் உரிமையாளரிடம் ரசீது பெற்றுக் கொள்வது அவசியம். இதற்காக அச்சடித்த ரசீதுகள் எதுவும் தேவையில்லை. சாதாரண வெள்ளைத் தாளில் எழுதிவாங்கிக்கொண்டாலே போதுமானது. தேவைப் பட்டால் ரெவின்யூ ஸ்டாம்ப் ஒட்டியும் வாங்கிக் கொள்ளலாம்.
வீட்டின் உரிமையாளர் வாங்கும் வாடகை நியாயமானது இல்லை என்கிறபோது சென்னைவாசிகள் என்றால், சென்னை உயர்நீதிமன்ற வளாகத்தில் இருக்கும் சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடரலாம். மற்ற மாவட்டத்திலுள்ளவர்கள், முன்ஷிப் நீதிமன்றங்களை அணுகலாம்.
  
வாடகை தர மறுத்தால்..?
'வீட்டு உரிமையாளருக்கும் குடித்தனக்காரருக்கும் இடையே ஏதாவது பிரச்னை வந்து பேச்சுவார்த்தையே இல்லாமல் போய்விடுவதும் உண்டு. அது போன்ற நேரங்களில் வீட்டு உரிமையாளரின் வங்கிக் கணக்கில் வாடகைப் பணத்தை போட்டு வரலாம்.
வங்கிக் கணக்கு பற்றிய விவரம் கிடைக்கவில்லை எனில் மணியார்டர் செய்யலாம். அதையும் வாங்க மறுத்து திருப்பி அனுப்பினால் சிறு வழக்கு நீதி மன்றத்தில் டெபாசிட் செய்து வந்தால் குடித்தனக்காரர் மீது வீட்டின் உரிமையாளர் குற்றம் எதுவும் சொல்ல முடியாது.
இதேபோல், வாடகைக்கு இருப்பவர் சரியாக வாடகை தரவில்லை அல்லது வாடகையே தரவில்லை என்றாலும் வீட்டின் உரிமையாளர் நீதி மன்றத்தில் வழக்குத் தொடரலாம். வாடகை சரியாக தரவில்லை என்ப தற்காக மின்சாரம், தண்ணீர் சப்ளையை நிறுத்துவது சட்டப்படி தவறு. நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தே இழப்பீடு பெற முடியும்.

காலி செய்ய வைக்க..!
குடியிருப்பவர் வீட்டைக் காலி செய்ய வேண்டும் என்றால், குறைந்தது ஒன்று முதல் இரண்டு மாதங்களுக்கு முன்னால் சொல்ல வேண்டும். இந்த விஷயத்தை ஆரம்பத்திலேயே அக்ரிமென்டில் எழுதிக் கொள்வது நல்லது. சொந்தக் காரணம், மகன்/மகளுக்கு வீடு தேவை என்பது போன்ற வற்றுக்காக வீட்டை காலி செய்யச் சொல்லலாம்.
அதே நேரத்தில், வீட்டின் உரிமையாளருக்கு அந்தப் பகுதியில் வேறு ஒரு வீடு இருந்து, அது காலியாக இருக்கும் பட்சத்தில் வாடகைக்கு இருப்பவரை காலி செய்ய உரிமை இல்லை. வீட்டை இடித்துக் கட்டுவது என்றால் சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்புகளிடம் அனுமதி வாங்கிய தற்கான ஆதாரத்துடன் தான் வீட்டை காலி செய்யச் சொல்ல முடியும். வீட்டைக் காலி செய்த பிறகு இடிக்கவில்லை என்றால், ஏற்கெனவே வாடகைக்கு இருந்தவரை அதில் குடி அமர்த்த வேண்டும்.

வீட்டை இடித்துக் கட்டியபிறகும் பழைய வாடகைதாரர்கள் வீட்டை  கேட்டால் அவர்களுக்கு முன்னுரிமை கொடுக்க வேண்டும். வீட்டின் உரிமையாளர் ஒருவேளை தவறான தகவல் கொடுத்து காலி செய்ய வைத்தால், குடித்தனக்காரர் அதற்கான நஷ்ட ஈடு கோர வாய்ப்பிருக்கிறது.
வீட்டை வாடகைக்கு எடுத்திருப்பவர் குறைந்தது நான்கு மாதங்கள் வீட்டைப் பயன்படுத்தாமல் பூட்டு போட்டு வைத்திருந்தாலும் வீட்டை காலி செய்யச் சொல்லலாம். வீட்டை உள்வாடகைக்கு விடுவது பல நேரங்களில் அனுமதிக்கப்படுவதில்லை. இது குறித்தும் ஆரம்பத்திலேயே அக்ரிமென்டில் தெளிவுப் படுத்திக் கொள்வது நல்லது.

வாடகைக்கு இருப்பவர் வீட்டை சரியாக பராமரிக்காமல் கண்டபடி அழுக்காக்கினால் அல்லது சேதம் ஏற்படுத்தினால் வீட்டின் உரிமையாளர் இழப்பீடு பெற்றுக் கொள்ள வழி இருக்கிறது.
இப்படி வீட்டை வாடகைக்கு விடுகிறவருக்கும் குடித்தனக்காரருக்கும் சட்டப்படி பல உரிமைகள் இருக்கிறது. அவை என்னென்ன என்பது தெரியாததால்தான் பல சமயங்களில் மோதல் வந்துவிடுகிறது. இப்போது தெரிந்து விட்டது அல்லவா? இனி சுமூகம்தான்!
http://pettagum.blogspot.in/2015/10/blog-post_21.html

--
இது என் இறைவனின் அருட்கொடையிளிருந்து அருளப்பட்டதுwww.sahabudeen.com

No comments: